Výkup družstevního bytu

Co vlastně prodáváte

Tohle je rozdíl, ze kterého plyne všechno ostatní.

U bytu v osobním vlastnictví jste zapsáni v katastru jako vlastník jednotky. U družstevního bytu je vlastníkem domu i bytu bytové družstvo. Vy vlastníte družstevní podíl, se kterým je spojené právo nájmu konkrétního bytu.

Prodejem tedy nepřevádíte nemovitost, ale družstevní podíl — a s ním práva a povinnosti, včetně nájmu bytu. To má tři praktické důsledky:

• Nejde se do katastru. Převod se nezapisuje, takže odpadá čekání na vklad i jeho zákonná lhůta.
• Převod je vůči družstvu účinný doručením smlouvy družstvu. To je zpravidla podstatně dřív, než by u nemovitosti proběhl vklad.
• Družstvo o převodu ví, ale nerozhoduje o něm. Převoditelnost podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, splňuje-li nabyvatel podmínky stanov pro přijetí za člena.

Dluhy vůči družstvu přecházejí na kupujícího

Nejdůležitější věta na téhle stránce. Platí ze zákona, bez ohledu na to, co si strany dohodnou.

U bytu v osobním vlastnictví je to jinak — tam dluh vůči společenství vlastníků přechází jen za určitých podmínek. U družstva se na nabyvatele převádějí ze zákona.

Pro vás to znamená dvě věci. Za prvé: dlužné nájemné a zálohy nemusíte před prodejem doplácet — zohlední se v ceně a vyřeší se v rámci převodu. Za druhé: nemá smysl je před námi zatajovat. Potvrzení o výši dluhu si vyžádáme od družstva stejně a čísla se nakonec sejdou. Řekněte nám je rovnou a dostanete nabídku, která platí.

Co si u družstva ověřujeme

Zjistíme to sami. Vy nemusíte nic shánět.

• Stanovy družstva — podmínky členství a postup při převodu podílu.
• Potvrzení o dluzích spojených s užíváním bytu.
• Stav anuity, tedy jestli na bytu ještě vázne splácený úvěr družstva.
• Jestli se chystá převod bytů do osobního vlastnictví a za jakých podmínek.
• Zástavní právo k podílu nebo exekuce, která podíl postihuje.

Zástavy a exekuce u družstevních bytů nejsou vidět v katastru — proto se u nich lidé někdy diví, co všechno se najde. Pro nás to překážka není, jen to musíme vědět předem.

Jak výkup probíhá

Čtyři kroky, nezávazné až do podpisu.

Kdy to jde rychleji než u bytu v osobním vlastnictví

Skoro vždycky. Odpadá vklad do katastru i jeho lhůta a převod je vůči družstvu účinný doručením smlouvy. Když nic nebrání, bývá družstevní byt hotový znatelně dřív.

Zdržet to umí jen dvě věci: družstvo, které na potvrzení reaguje pomalu, a nejasnosti kolem dluhů nebo anuity. Obojí se dá ošetřit tím, že si to zjistíme na začátku, ne na konci.

Kdy vám poradíme neprodávat nám

Poctivě, i když to jde proti nám.

Chystá-li družstvo převod bytů do osobního vlastnictví, může se vyplatit počkat. Byt v osobním vlastnictví se prodává za vyšší cenu a je pro kupující s hypotékou dostupnější. Jestli k převodu opravdu dojde a kdy, zjistíme u družstva a řekneme vám to.

Je-li byt v dobrém stavu a bez dluhů, běžný prodej vám vynese víc — u družstevních bytů je poptávka slušná, jen okruh kupujících zužuje to, že na ně banky půjčují hůř.

Výkup dává smysl tam, kde jsou dluhy vůči družstvu, běží exekuce, byt je ve špatném stavu nebo prostě potřebujete mít věc uzavřenou rychle.

Časté otázky

Řekněte nám o bytě

Související

• Výkup bytů a domů do 24 hodin — jak výkup probíhá a co vykupujeme
• Výkup zděděné nemovitosti — družstevní podíl z dědictví
• Jak rychle prodat byt nebo dům — srovnání tří cest