Výkup nemovitosti, nebo realitní kancelář? Poctivé srovnání

Když se rozhodnete prodat byt nebo dům, máte v zásadě dvě cesty. Buď ho prodáte na volném trhu – sami nebo přes realitní kancelář – konkrétnímu kupci. Nebo ho prodáte výkupní firmě, která ho koupí za hotové.

Každá z těch cest se hodí na něco jiného. Realitní kancelář obvykle přinese vyšší cenu, výkup zase rychlost, jistotu a vyřešení komplikací. Jsme výkupní firma, přesto se pokusíme o férové srovnání – protože prodat levněji, když nemusíte, nedává smysl.

Jak funguje prodej přes realitní kancelář

Realitní kancelář pro vás hledá kupce. Nafotí nemovitost, připraví inzerát, organizuje prohlídky, vyjednává s kupci a obvykle zajistí i smlouvy a úschovu. Za to si účtuje provizi, která se zpravidla počítá z prodejní ceny a je sjednaná ve zprostředkovatelské smlouvě.

Kupec, kterého makléř najde, je většinou člověk, který si kupuje bydlení. Velmi často kupuje na hypotéku. To znamená, že mezi dohodou a zaplacením je potřeba počkat na odhad banky a schválení úvěru. Pokud banka hypotéku neschválí nebo odhad vyjde nízko, obchod se může rozpadnout a hledání začíná znovu.

Dobrý makléř má svou hodnotu: zná trh, umí nemovitost prezentovat a dokáže vyjednat cenu. Než podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu, přečtěte si ale pozorně, na jak dlouho se zavazujete, jestli jde o smlouvu exkluzivní, kolik činí provize a co se stane, když nemovitost prodáte sami nebo jinou cestou. Právě tyto body bývají později zdrojem sporů.

Jak funguje výkup nemovitosti

Při výkupu je kupujícím přímo firma, která platí z vlastních zdrojů. Nepotřebuje hypotéku, nepotřebuje, aby nemovitost byla ve skvělém stavu, a nehledá „byt snů“. Posoudí stav, lokalitu a právní situaci a dá vám nabídku.

U nás dostanete nabídku do 24 hodin od prohlídky, bez provize a s odhadem zdarma. Kupní smlouvu připravuje advokát a peníze jdou přes advokátní úschovu. Podrobněji postup popisujeme na stránce jak rychle prodat nemovitost.

Srovnání v hlavních bodech

• Cena: prodej na volném trhu obvykle přinese vyšší cenu. Výkupní cena je nižší, protože firma přebírá riziko, náklady a čas.
• Náklady: u realitní kanceláře platíte provizi. U výkupu u nás žádnou provizi neplatíte.
• Rychlost: prodej přes kancelář trvá často měsíce – inzerce, prohlídky, hypotéka kupce. Výkup se dá zvládnout výrazně rychleji.
• Jistota: u běžného prodeje hrozí, že kupci neprojde hypotéka nebo couvne. Výkupní firma platí z vlastních peněz.
• Stav nemovitosti: na volném trhu horší stav znamená méně zájemců. Výkupní firma kupuje i nemovitosti před rekonstrukcí.
• Právní vady: exekuce, zástava, spoluvlastník nebo nájemník běžné kupce odrazují a banky na takové nemovitosti často nepůjčí. Při výkupu to bývá řešitelné.
• Vaše práce a čas: prohlídky, úklid, domlouvání termínů. U výkupu stačí obvykle jedna prohlídka.

Kdy je lepší realitní kancelář

Řekneme to přímo: pokud máte nemovitost bez právních vad, v dobrém nebo průměrném stavu, v lokalitě, kde je o bydlení zájem, a máte čas počkat několik měsíců, prodej na volném trhu vám pravděpodobně vynese víc.

V takové situaci vám výkup doporučovat nebudeme. Když se nám ozvete a vyjde to tak, řekneme vám, že lepší je běžný prodej.

Rozhodující otázka nezní „kde dostanu nejvíc“, ale „kolik mě stojí čekání a komplikace“. Pokud vás čekání nestojí nic, volný trh obvykle vyhraje. Pokud vás každý měsíc stojí peníze nebo nervy, může vyjít lépe výkup.

Kdy dává smysl výkup

Výkup je silný tam, kde běžný prodej vázne nebo vůbec nejde. Typicky:

• na nemovitosti vázne exekuce, zástava nebo jiné zatížení,
• jde o spoluvlastnický podíl, který na volném trhu skoro nikdo nekoupí – viz výkup podílu nemovitosti,
• v bytě bydlí nájemník,
• nemovitost je ve špatném stavu,
• potřebujete peníze v řádu týdnů, ne měsíců,
• řešíte dědictví nebo majetek po rozvodu a chcete věc rychle uzavřít,
• nechcete do bytu pouštět desítky cizích lidí.

Pokud je nemovitost v exekuci, podívejte se i na výkup nemovitosti v exekuci.

Skryté náklady obou cest

U běžného prodeje se často zapomíná, že čas je také náklad. Po dobu prodeje dál platíte energie, zálohy SVJ, případně splátky hypotéky. Někdy je potřeba nemovitost před prodejem vymalovat, opravit nebo vyklidit, aby vůbec zaujala.

K tomu se přidává nejistota. Dokud nemáte podepsanou smlouvu a peníze v úschově, nevíte, za kolik a kdy nemovitost skutečně prodáte. Pokud mezitím plánujete koupi jiného bydlení nebo splácíte dluhy, může být právě tahle nejistota větším problémem než samotná cena.

U výkupu je nákladem rozdíl mezi výkupní a tržní cenou. Ten byste měli vidět jasně – proto se vyplatí nechat si udělat odhad a srovnat ho s nabídkou. Neplatíte však provizi, nehradíte odhad a nemusíte do nemovitosti nic investovat.

Poctivé srovnání tedy není „tržní cena vs. výkupní cena“, ale „tržní cena mínus provize, náklady na čekání a riziko, že obchod spadne“ vs. „výkupní cena hned“.

Jak se rozhodnout

Zkuste si odpovědět na tři otázky. Jak rychle potřebuji peníze? Je nemovitost bez právních vad a v prodejném stavu? Kolik mě stojí každý měsíc, kdy je neprodaná?

Pokud odpovědi zní „nespěchám, je čistá, nestojí mě skoro nic“, zkuste volný trh. Pokud zní „spěchám, má komplikace, stojí mě to hodně“, zvažte výkup. A pokud nevíte, zavolejte nám na 800 720 620 – posouzení je zdarma a nezávazné.

Časté otázky

Chcete srovnat výkupní nabídku s tím, co čekáte od běžného prodeje? Ozvěte se nám – řekneme vám otevřeně, která cesta vám dává větší smysl.